日本的物业管理是什么样的？

经过几年的风、雨、阳光暴露后,外墙不可避免地会恶化;经过几年的使用,下水道管道不可避免地会被堵塞。
不管房子在哪里，都应该是。

但为什么20-30岁的日本老房子看起来比预期好呢？

道理很简单：
所有的建筑物都需要预防性维护及定期维护，不要等到出现问题了再去解救，那时候可能就晚了。
没错！简单的公共建筑也需要有物业管理统一维护。日本物业管理公司不仅管理规范,费用也有统一规定。
最重要的是，物业管理不是摆设！

修缮基金
修缮基金是为了维持建筑物的长期保养和建筑物的价值，安全等而被征收的。为了避免突然的庞大的修理费用，建筑物外壁的翻修、升降机、水管等大型修理工程。

这是根据长期修缮计划所需资金，长期累积收集。不同公寓支付的修缮基金是根据建筑年代、面积、结构而定的。公寓的业主需要按月支付。房地产处于租赁状态的话，修缮基金也由房东支付。日本的任何一栋公寓的建筑物，修缮基金对所有楼层的业主来说都是完全平等的，支付费用的时候也是平等的。

日本人的想法是大家共享整个建筑物，建筑物的安全性关系到每个人，所以不能区分谁比较少。正是这种集体思维使得日本的物业管理很少出现争议和矛盾。

业主支付的修缮基金是由谁来管理？
它是管理物业管理公司和业主委员会，将统一在银行。建筑物需要使用修缮基金时，需要物业管理公司提交预算，经业务委员会同意后支出。日本物业管理有不成文的规矩。下水道每年都使用高压清洗装置进行疏通
电梯每3个月检查一次,每15年更换一次。室内消防检测系统每年检查一次外墙一般每10年翻新一次；屋顶的防漏系统每5年补修一次，每10年大修一次。

这使得预防性维护和定期维护成为可能。日本的房地产管理公司必须遵计划和规则，以确保建筑物的安全。
与国内明显不同的是，如果日本物业管理公司的服务存在问题，业主委员会能够监督物业管理公司的改善，没有效果的话，可以解雇物业管理公司，让其他公司负责管理业务。

管理费
这是管理建筑物的费用。
主要包括：
建筑物设施的检查费用、管理者费用、管理公司费用、清扫费用、公共地方的水费、建筑物保险费等。
和修缮基金一样，公寓的业主需要按月支付。如果房产是租赁的，管理费也由房东支付。

这与国内也有明确的区别。由于日本的社会治安普遍良好，入室盗窃事件很少发生。因此，日本物业管理公司的主要工作不是负责大楼的保安和小区的安全管理，而是重视大楼本身的质量和质量管理。

日本的物业管理公司几乎不需要雇用警卫，主要的财力和能源投入到建筑物的日常管理中。包括大楼清扫、垃圾管理、擦门和楼梯监护人等。

也有一些公寓楼的物业管理公司会在一层设置一个专门通讯室，派驻专门的工作人员进行固定时间内的管理，主要负责大楼内外的每天清扫工作；处理业主的咨询业务；监管进出大楼的人员等。

日本政府在建筑质量和维修方面确实提高了认识和严格的规章制度。他们认为建筑物的寿命从50年到70年太短，必须保证100年的使用，提出了“建筑物百年”的计划要求。

另一方面，为了避免大楼的频繁拆除，会产生大量的建筑垃圾，破坏环境。另一方面，大楼经常被拆除，损害了业主的经济利益，也浪费了社会资源。

因此，负责任的物业管理公司和完善的建筑维修是非常重要的。